最近はてなブックマークでこんな記事が話題になっていました。内容はフリーランスや自営業者は住宅ローンを借りにくいが、サラリーマンは低金利の住宅ローンを簡単に借りれるのだから、サラリーマンの内に住宅ローンを借りた方がよいという主張です。
「住宅ローンとか無理。会社クビになったらどうすんの？」って逆だよ：ぐりぶろぐより
この「自営業者やフリーランスは住宅ローンを借りにくい」という主張ですが、結論からすると現在の住宅ローンの状況とまったくかけ離れた誤った考え方です。という訳で今日は、「自営業者やフリーランスでも低金利の住宅ローンを余裕で借りれる」ということを説明していきたいと思います。
自営業者が住宅ローンを借りにくかったのは10年以上前の話
自分は仕事柄、不動産業者に出入りして融資関係の話をする機会が多いのですが、自営業者でもよっぽどの低所得でない限り、大抵の金融機関で審査が通るのが現在の住宅ローン市場の現状です。これは、フラット35の制度拡充（物件価格の100%融資が可能になったこと）や長期間かつ安定的な収益を獲得することができる住宅ローンについて、貸出先がなく困っている各金融機関が積極的に融資を行っていることが要因だと思われます。では、具体的にどの程度の所得でどれくらいの融資が可能なのかを説明していきたいと思います。
フリーランスで所得300万でも3,000万程度の住宅ローンは簡単に審査が通る
所得300万のフリーランスで3,000万の融資が通るの！？って疑問に感じた方も多くいると思いますが、ここから説明していきますので、少し我慢して読み進めてください。まず、住宅ローンの融資の際に重要となるのは返済比率です。返済比率とは「全ての借入の返済額（年間）/年収」のことを言います。この返済比率の制限は多くの金融機関で共通しており、400万未満の年収の場合は返済比率30%以下、400万以上の場合は返済比率35%以下となっています。「年収」の定義をもう少し詳しく説明していきます。年収はサラリーマンなどの給与所得者の場合は手取りの金額ではなく額面の金額を指し、自営業者の場合は、売上から経費を差し引いた所得金額を指します。ここで、上記の返済比率に基づき計算すると、所得300万の人の場合で、3,000万の融資を受けるためには所得が70万ほど不足してしまいます。（フラット35の平成29年2月の金利1.54%、返済期間35年で計算。なお、フラット35の場合は審査金利＝適用金利なので、適用金利で計算。）このままでは、一見すると審査が通らないように思えますが、単身者でない限り、収入合算という方法があります。この収入合算できる範囲は、フラット35の場合はかなり融通が効き、極端な話ですが勤続1ヶ月のパートの配偶者の場合でも1年間の見込年収を合算することができます。ですので、フリーランスで所得が少なくても妻がパートで働いている場合やまたは専従者給与を得ている場合であれば、3,000万くらいの融資であれば簡単に審査が通ってしまうのが住宅ローンの現状です。計算上の数字だけで判断するのではなく、フリーランスというだけで不利に扱われるのではと疑う方もいるかと思いますが、貸出競争が激しい現状では、この返済比率の計算式の枠内に収まっていればフリーランスの人でも大抵審査が通ります。むしろこの返済比率をオーバーしていても、営業エリアに制限があり地域に密着せざるを得ない信用金庫や信用組合であれば、確定申告書の経費の概要を詳しく説明すれば、所得を多めに見積もってくれて、審査を通してくれるケースも多いです。
住宅ローンを借りれないのは極一部の人
実際、住宅ローンを借りれない人というのは本当に一部の人に限られます。具体的に言いますと、自己破産している人、クレジットカード、ローンの支払いを過去5年以内に3ヶ月以上滞納している人など、いわゆる事故者に限られます。フリーランスの人で事故者に当たらないのに借りれない場合は、開業して数ヶ月しか経っておらず確定申告をしていない場合、または確定申告を故意にしていない場合（脱税をしている）、風営法に関係する業種に従事している場合、所得が親や配偶者と合わせても200万に届かないなどのかなりの低所得者の場合、など極めて限定されます。つまり、フリーランスであってもよっぽどの低所得者などでない限り、住宅ローンの審査は簡単に通るのです。ですので、別にサラリーマンの時に慌てて住宅を購入する必要など全くなく、フリーランスになった後に住宅を購入して、住宅ローンを借りるという選択肢も全然ありなのです。
本日の社会を生き抜く知恵
各金融機関の貸出競争が苛烈になっている現在では、フリーランスや自営業者でも簡単に住宅ローンの審査は通る。慌てて住宅を購入する必要性は特にない。
